多地取消地价上限 核心城市土拍回暖

● 中国证券报记者 欧阳春香 董添

11月2日，合肥调整土拍规则后首次挂牌出让5宗地块，吸金约77亿元，其中两宗地块溢价率分别达到44.89%、33.95%。近期，合肥、济南、成都、厦门等地土拍取消地价上限，核心城市土拍市场出现回暖迹象。从全国来看，土地市场供求缩量趋势并未改变，分化进一步加剧。

争抢优质地块

合肥此次土拍取消地价上限，只设置竞拍起始价，不摇号，即采取“价高者得”的竞拍方式。其中，滨湖金融板块05号地块引来多家房企激烈争抢，最终安徽高速以2876万元/亩、溢价率44.89%、总价33.88亿元竞得，成为合肥目前单价最高的地块。

10月以来，已有合肥、济南、成都、厦门等热门城市在最新一批土地拍卖中取消地价上限，土拍重现“价高者得”规则。

10月30日，济南迎来取消土地最高限价后的首次土拍，多宗土地竞价激烈。其中，两宗地块竞价均超过230轮，溢价率均超过50%。

在一线城市土拍中，上海、北京、广州的核心区地块受到企业关注度较高，部分地块触顶摇号。

10月31日，北京丰台区两宗地成功出让，共吸引8家房企及联合体参与，出让金共计130.3亿元，平均溢价率为11.37%。10月24日，上海今年第三批次第二轮地块出让完毕，诞生新的“总价地王”，中海地产联合体以240.16亿元竞得徐汇区龙华街道地块。

中指研究院企业研究总监刘水认为，核心城市在政策带动下，销售市场活跃度提升，土拍情绪有望进一步提振，优质地块将维持较高热度。

土地市场分化

从全国范围看，土地市场分化较为明显。中指研究院数据显示，2023年1-10月，全国300城住宅用地推出3.7亿平方米，同比下降32.6%；成交2.6亿平方米，同比下降35.4%。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪对中国证券报记者表示，今年以来，一线城市土地市场呈现“高溢价低流拍”特征，二线、三四线城市“低溢价高流拍”并存。取消地价上限后，热门地块溢价空间将进一步打开，将造成热门地块更热，冷热分化加剧。

58安居客研究院高级分析师许之静认为，核心城市优质地块尚能维持一定热度，土拍市场整体改善并不明显。取消地价上限，让地价回归市场，一定程度上有利于提振土地市场情绪，尤其是热点城市及核心片区，优质地块溢价率突破之前上限，或进一步稳定房价预期。当前，已有成都、济南等城市取消地价上限，预计后续将有更多城市跟进。另外，改善型需求已经成为市场成交主力，远郊区限墅令的优化，有利于更多改善型产品进入市场，郊区土地市场及楼市情绪有望修复。

严格把控风险

从拿地主体看，央企和地方国企仍是拿地主力，民企拿地占比处于低位。2023年1-10月，22城国企拿地金额占比为56%，较2022年全年提升19个百分点。而民企拿地金额占比在两成左右。刘水认为，取消地价上限后，企业凭借资金实力获取土地，更加考验房企的产品力以及经营能力。国企资金实力相对较强，不少中小房企资金面承压，拿地压力增加。

对于拿地策略，华侨城A近日公告称，在获取土地资源方面，今年以来公司始终坚持两个基本原则，一是调仓换仓，二是以收定投。截至目前，公司共参与30多宗土地竞拍，成功补充佛山顺德区、禅城区，无锡经开区，成都金牛区4个优质地产项目，合计新增土地面积38万平方米，计容建筑面积60万平方米。近年来，公司持续强化招拍挂资源获取能力，在核心城市招拍挂市场已具备一定竞争力，后续将持续拓展核心城市、核心地段招拍挂项目，保持多元化拿地能力。

在此之前，龙湖集团管理层称，上半年，土地市场特点明显，很多企业的投资策略趋同，导致一、二线城市尤其是核心区域竞争非常激烈。在这种情况下，龙湖上半年在14个重点城市获取20块新土地，总货值546亿元，权益地价180亿元。截至2023年6月底，公司的总土储5489万平方米，对应货值7038亿元，其中80%布局在一、二线高能级城市。公司会通过“以销定支”把握好投资节奏，优中选优。

另有央企土储相关负责人对中国证券报记者表示，公司会积极参与土拍市场，同时严格把控风险。目前，房地产行业的利润率比较透明，开发商在拿地的时候，就可以计算出项目的利润率。公司会重点参与高能级城市的热门地块，提高项目利润率，同时加速项目去化。

上述负责人称，目前，房地产行业整体有所企稳，以开发贷为代表的资金成本有所下降。作为资金密集型行业，房地产行业的地价成本、建安成本、资金成本、营销成本、管理成本都比较透明，加快资金周转成为行业共识。如何在拿地之后实现快速销售，是各家房企都要考虑的问题。