存量首套房贷下调在即，去银行咨询提前还款的人也少了

“最近咨询提前还款的人确实少了很多，接到的电话都是询问存量房贷调整方案的。”一位国有行个贷中心员工对界面新闻表示。

继六大国有银行公布下调存量首套住房贷款利率具体实施方案后，招商银行、中信银行、光大银行、平安银行等股份行以及上海银行、北京银行、江苏银行、湖北银行、成都农商行等多家城商行和农商行也陆续公布了细则实施方案。

界面新闻记者梳理发现，各家银行细则虽然表述略有差异，但核心内容基本一致。根据银行公告，贷款时符合首套房认定的贷款人，银行将在9月25日统一下调利率。

事实上，银行此次下调存量房贷的原因之一，与提前还款压力密切相关。招行行长助理彭家文在业绩会上坦言，存量房贷利率下调的背景是提前还贷的量比较大。

这一点从数据上也可佐证。

截至今年上半年，42家A股上市银行个人住房贷款余额35.31万亿元，相比2022年末的35.44万亿元，减少了1267亿元。六大国有商业银行中，只有邮储银行上半年个人住房贷款余额增加622.99亿元，其余5家大行该指标合计缩水2360.58亿元。其中，建设银行上半年个人住房贷款减少729.04亿元，较2022年末下降1.13%。

在半年报业绩发布会上，建行管理层回应称“主要是个人住房贷款提前还款量增加，抵消了投放量增加的影响。”

央行统计显示，截至2023年6月末，个人住房贷款余额38.6万亿元，同比下降 0.7%。较2022年末余额下降2000亿元，尤其在今年第二季度，房贷余额较第一季度大降3400亿元。这是近十年来住房贷款规模首次负增长。

农行副行长林立此前在中期业绩发布会上表示，调整存量住房贷款利率一方面有利于减轻部分存量个人住房贷款客户的财务成本负担，另一方面有利于商业银行平滑提前还贷压力，有利于平稳经营。

界面新闻查询全国银行间同业拆解中心数据发现，能够侧面反映提前还款量的RMBS条件早偿率指数以从峰值的0.215回落至9月11日的0.1483。

央视财经援引银行内部人士预计，8月提前还款约3800亿元，较峰值回落近半，9月后还将继续改善。

有银行总行人士对界面新闻表示，住房贷款负增长是新房销售下滑与提前还贷共同因素造成。而随着存量房贷利率调整落地，银行面临的提前还款压力将逐步缓解。后续房地产市场回暖，改善需求释放，银行房贷业务量还会逐步回升，对于银行是舍弃短期利益，换来更多长期收益的方式。

国际评级机构穆迪发布行业评论指出，自9月25日起，中国银行业将开始下调存量首套住房商业性个人住房贷款利率水平。尽管此举将削弱银行的盈利能力，但提前还贷有望趋于稳定及新发放房贷的潜在增长将抵消相关影响。

评论认为，存量房贷利率下调将令银行净息差进一步收窄，银行盈利能力将受利率下调幅度的限制，存量房贷利率调整后提前还贷有望趋于稳定，这也将减轻相关影响。此外，如果新政能够促进住宅销售并推动市场复苏，来自房地产行业的银行资产风险将减轻，新的住房抵押贷款需求将增加。这一态势将有利于银行信用质量，因为住房抵押贷款的风险权重较低。