中信证券：如何看待存量按揭利率下调的可能和影响？

中信证券研究 |明明 章立聪 史雨洁 杨宏宇

随着新发按揭利率持续下行，存量与新增房贷利率之间的利差扩大，使得市场开始期待降低存量房贷利率，以稳定住房消费预期。我们认为如果这一调整落地，在减轻借款人的还款压力、遏制贷款早偿趋势的同时，也会增大银行息差压力，因此需要调降存款利率加以配合，而这可能带动包含国债利率在内的广谱利率中枢继续“下台阶”。

▍降存量房贷利率的话题再升温。

今年以来，随着住房贷款利率下限放开，同时叠加住房贷款增长乏力，房贷利率快速下行。2024年8月30日，格隆汇援引彭博报道，有关部门正在考虑进一步下调存量房贷利率。此后存量房贷利率调降的讨论也愈发热烈。

▍存量房贷利率调整的历史回顾。

存量房贷利率下调其实已有先例，2008年央行降低个人住房贷款利率的下限，各大银行为了拼抢存量房贷客户，纷纷推出优惠利率方案。2023年8月，央行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，调整两类住房贷款利率。据央行披露，超过23万亿元存量房贷利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%，每年减少借款人利息支出约1700亿元。

▍存量按揭利率下调的可能及影响。

存量房贷利率调降话题的背后，反映的是居民资产端收益率下滑与负债端成本上行的矛盾。在此背景下，下调存量房贷利率有利于降低居民住房消费负担、缓解提前还贷问题，避免居民部门资产负债表大幅缩表。然而，站在银行的角度，下调存量房贷利率带来的经营压力也不能忽视。据我们测算，如果存量按揭贷款下调50-100bps，商业银行年利息收入或将减少1000-3000亿元，对应息差下滑3-9bps。如果存量房贷利率下调，银行资产端收益压降，预计存款利率需要配合调整，并有可能带动广谱收益率下行。

▍总结与展望：

随着新发按揭利率持续下行，存量与新增房贷利率之间的利差扩大，使得市场开始期待降低存量房贷利率，以稳定住房消费预期。我们认为如果这一调整落地，在减轻借款人的还款压力、遏制贷款早偿趋势的同时，也会增大银行息差压力，因此需要调降存款利率加以配合，而这可能带动包含国债利率在内的广谱利率中枢继续“下台阶”。

▍风险因素：

货币政策不及预期；经济修复不及预期；流动性超预期收紧等。