美联储不敢降息的背后：住房通胀又蓄势待发！

金十数据

住房通胀方面的真正挑战可能即将到来，美联储已经提高警惕．．．．．．

美联储官员表示，他们相信住房通胀将在未来几个月最终降温，这是他们控制总体物价上涨和确保转向降息的关键因素。然而，这方面的真正挑战可能即将到来，因为新公寓的供应开始枯竭，而单户住宅的库存仍然短缺，这将导致未来单户住宅的价格面临上行压力，而住房成本约占CPI指数的三分之一。

尽管美联储2%的通胀目标对标的是对住房成本不太敏感的核心PCE指数，但美联储官员仍然将住房和租金动态视为通胀斗争中一个重要的、尚未解决的部分，也凸显出他们维持紧缩立场的内在动因。

美联储官员承认，很难找到一个既能控制总体需求，又不会扼杀新屋和公寓供应的利率设定，但一些人认为，政策制定者已经过于依赖经济数据了。

房地产数据公司CoStar多户住宅分析全国总监杰伊·利比克（Jay Lybik）表示：“你以为只要打个响指，就可以建造住房……但事实并非如此。”CoStar的数据表明，到明年初，新公寓数量将大幅下降，可能降至每月50000或60000套，而满足需求所需的供应量估计为100000套。

利比克表示：“我们面临着租金大幅上涨的风险，这将使2025年和2026年的情况变得更糟。”

通胀的长期前景不妙

尽管通胀已从40年来的高点回落，但美联储官员承认，近期进展“坎坷不平”，特别是住房通胀持续时间高于预期。

上个月CPI的意外上涨主要是由于住房成本仍同比上涨6%，而在疫情爆发前总体通胀率接近或低于美联储目标时这一分项通常为4%。

接近实时的租金指标表明住房价格涨幅一直在放缓。例如，美联储官员密切关注的在线房地产公司Zillow的一项指数截至1月份的同比增长率为3.4%。

房地产管理和分析公司RealPage的副首席经济学家Arben Skivjani在最近的全国商业经济协会演讲中谈到住房通胀的下降时说道，“我们知道它即将到来”。RealPage的数据显示，在2022年初每年上涨近16% 后，自去年夏天以来，租金要价几乎没有增长。

不过，供应限制可能会带来通胀长期加速的风险。

第一美国金融公司首席经济学家马克·弗莱明（Mark Fleming）在一次会议上表示：“我们还没有建造足够的房屋，至少十年来我们还没有充足的住房供应……从长远来看，肯定存在潜在的通胀压力。”

美联储已经提高警惕

住房通胀同比涨幅在2023年3月达到8.32%的峰值，是20世纪80年代初以来最快的。人口普查数据显示，房价中位数在2022年底达到479000美元的峰值，较2020年第二季度的322000美元飙升近50%，这是自1960年代初以来最快的涨幅。

此后，房价中位数已回落至417000美元，这是美联储加息的副作用，美联储加息一度将30年期住房抵押贷款的平均利率推至近8%，为25年来的最高水平。

但近期房屋销售的一些指数显示价格再次上涨，这使得美联储官员不得不关注房屋销售和建筑数据，以寻求需求和供应可能趋于更好平衡的证据。

克利夫兰联储的一项新研究分析了疫情时期推动房价上涨的严重的供需失衡，这是政策制定者正在关注这一领域的一个例子。

芝加哥联储主席古尔斯比称，住房是美联储希望普遍降低通胀的一块缺失的“拼图”，而里士满联储主席巴尔金则对他所在地区的建筑模式进行了分析，将能够跟上新房建设步伐的社区与其他社区进行了比较。这是他最近演讲的主要内容。

安永首席经济学家格雷戈里·达科（Gregory Daco）表示，住房通胀近期的下降路径是明确的，并可能在未来几个月内对降低整体通胀做出重大贡献，他认为这一事实非常明显，且对美联储不愿采取行动感到“越来越沮丧”。但他也承认，明年又是另一个故事了。

他表示，“租金通胀已经大幅放缓。这一点尚未完全体现在美联储最密切关注的数据中。但再过6到12个月，事情实际上可能会朝另一个方向发展……这是因为供应不足。”