【申万固收|公募REITs周报】二季报出炉，业绩承压，分化加剧

• 二季报出炉，保障房与消费板块韧性较强。本周REITs二季报发布结束，整体营收同环比下滑2.6%、5.8%，可供分配金额同比提升4.1%、环比下降8.7%。从业绩表现来看，保障房和消费最为稳健；能源类受季节扰动较大，中航京能光伏可供分配金额改善较为明显；仓储物流可供分配金额同比分化、环比均上行；交通类（高速公路）受周边路网变动带来的分流效应和多地降雨明显增多的影响，仅华泰江苏交控REIT可供分配金额实现同比上行；产业园业绩下滑较为明显，单季营收同比下降7%~25%（2024年前上市的REITs），环比则有所分化。

• 一级市场：截至2025/7/18，今年以来已成功发行14单（25Q1发行6单、25Q2发行4单、7月发行4单）；发行规模278.7亿元、同比增长2.1%。本周共有2单首发公募REITs取得新进展，新申报中航天虹消费REIT，底层资产为苏州的相城天虹购物中心；创金合信首农REIT上市，首日涨幅28.47%。本周无新增扩募REITs进展。当前审批流程中REITs：（1）首发：已申报16只，已问询并反馈6只，注册生效待上市4只。（2）扩募：已申报10只，已问询并反馈4只，通过审核3只。

• 行情回顾：本周中证REITs全收益指数（932047.CSI）收于1087.36点，跌幅1.56%，跑输沪深300 3.25个百分点、跑输中证红利3.86个百分点。中证REITs全收益年初至今涨幅12.34%，跑赢沪深300/中证红利7.46/11.41个百分点。分项目属性来看，本周产权类REITs下跌1.91%，特许经营权类REITs下跌2.67%。分资产类型来看，园区（-1.07%）、生态环保（-1.33%）、消费（-1.59%）、仓储物流（-2.06%）板块表现占优。分个券来看，本周共10只上涨、59只下跌，其中，创金合信首农REIT（+28.47%）、博时津开产园REIT（+8.49%）、招商科创REIT（+3.79%）位列前三，中信建投明阳智能新能源REIT（-8.49%）、工银蒙能清洁能源REIT（-6.89%）、中金联东科创REIT（-6.10%）位列末三。

• 流动性：中证REITs本周日均换手率0.54%，较上周-2.13BP，产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.79%/0.54%，较上周+21.16/+5.99BP，周内成交量5.92/1.48亿份，周环比+37.23%/+14.10%。生态环保板块活跃度最高。

• 估值：从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为3.89%/4.62%，交通（5.79%）、仓储物流（5.31%）、园区（4.32%）板块位列前三 。 

• 风险提示：底层资产基本面不及预期，公募REITs相关支持政策变动风险，市场价格波动风险。

1. 一级市场：创金合信首农REIT上市

2. 二级市场：本周各板块普跌，流动性改善

2.1 行情回顾：中证REITs全收益指数收跌1.56%

2.2 流动性：成交量有所提升

2.3 估值：能源板块估值较高

3. 本周重要公告

4. 风险提示

（1）底层资产基本面不及预期；

（2）公募REITs相关支持政策变动风险；

（3）市场价格波动风险。